Az osztatlan közös tulajdon és az értékbecslés jelentősége
Az osztatlan közös tulajdon bonyolult forma, ami speciális szabályokat igényel a használat, az értékesítés és hitelfelvétel terén egyaránt. Az ingatlanpiacon számos tulajdonformával találkozhatunk, de ez egyik legösszetettebb mind közül. Ebből fakadóan, gyakran okoz kihívást az ingatlanvásárlóknak és az eladóknak, különösen akkor, ha hitelfelvételt vagy az ingatlan felértékelését tervezik. Bár megosztható vagy megszüntethető, a tulajdonosok közötti egyetértés elengedhetetlen ahhoz, hogy zökkenőmentesen kezelhető legyen a folyamat.
A másik meghatározó szolgáltatás az értékbecslés, aminek szerepe van a hitelfelvételben. Ennek célja, hogy valós ár mellett történjen az adásvétel, így pedig az eladóknak, valamint a vásárlóknak garantálható legyen a tisztességes ügylet. Mindezek mellett pedig a hitelfelvételben is kiemelt szerephez jut. Lássuk ezeket kicsit közelebbről!
Lényegében mi az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon olyan tulajdonforma, ami az ingatlant egyetlen egységként kezeli. Bár mindenki ugyanolyan mértékben használhatja az ingatlan különböző részeit, de ezt a jogukat nem gyakorolhatják a tulajdonosok egymás kárára. Lehetnek ezek ikerházak, termőföldek, erdőterületek, ugyanúgy és minden esetben egyetlen tulajdonlappal és helyrajzi számmal rendelkeznek.
Az osztatlan közös tulajdon jellemzői
Minden tulajdonos használati joga az egész ingatlanra kiterjed és nem korlátozódik konkrét területekre. Nem a részek oszlanak, hanem a felelősség. A tulajdonosok minden esetben közösen hozzák meg a fontos döntéseket, például a felújításokról vagy az eladásáról, ami gyakran egyhangúságot igényel.
A legtöbb esetben részletes megállapodás születik az ingatlan használatának módjáról, például arról, hogy ki melyik részt veheti igénybe és milyen céllal. Ez nem jelenti a tulajdon megszüntetését, csak a használati kereteket szögezi le.
Hogyan szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének több módja van, amiket gyakran alkalmaznak az ingatlanpiacon.
Megállapodás útján: minden tulajdonos egyetért, a közös tulajdont megoszthatják egymás között és a földterületet önálló egységekre darabolhatják fel. Ez esetben a földhivatalban új tulajdoni lapokat állítanak ki. Ugyanakkor, ennek megvannak a feltételi, mint például, hogy a kisebb területek is jól használhatóak és a későbbiekben értékesíthetőek legyenek. Termőföldnél minimum 1 ha, gyümölcsösök, nádasok, kertek és szőlők esetében ez minimum 3000 nm kell legyen.
Bekebelezés: ilyen esetekben az egyik tulajdonos megvásárolhatja a többi tulajdoni hányadot, így az egész ingatlan vagy terület az ő kezébe kerül.
Kisajátítás: ez egy speciális eset, amikor túl sok tulajdonos van és azok között nincs egyetértés. Ilyenkor bírósági eljárás keretében az állam kisajátíthatja a területet és kárpótlást ad.
Hitel felvétele osztatlan közös tulajdonra
Az osztatlan közös tulajdon gyakran bonyolulttá teszi a hitelfelvételt, mivel a bankoknak nehezebb biztosítékként kezelni az ilyen ingatlanokat. Azonban nem kizáró ok és még olyan támogatásokra is lehet ilyen formában pályázni, mint a CSOK Plusz vagy éppen lakáshitel. Ahhoz viszont, hogy a folyamat egyáltalán elkezdődjön, adott feltéteknek kell megfelelni. Különálló mérőórákkal és bejárattal kell rendelkeznie az ingatlan, forgalomképesnek kell lennie, ügyvéd által ellenjegyzet használati megosztási szerződésre van szükség. A további részleteket pedig erre vonatkozóan megtalálod a BiztosDöntés.hu oldalon.
Amire még minden esetben szükséged lesz egy hitelkonstrukcióhoz, az megfelelő értékbecslés.
Az értékbecslés szerepe az ingatlanpiacon
Az értékbecslés olyan eljárás, aminek során egy ingatlannak a piaci értékét határozzák meg független szakértők. Ez a folyamat fontos szerepet játszik az eladók, a vásárlók, illetve a hitelnyújtók számára egyaránt, mivel segíti tisztán látni a pontos értéket. Azonban fontos, hogy a hitelkérelem esetében a bankok nem tudják és nem is akarják a piaci árnak megfelelő összeget folyósítani kölcsönként. Többnyire annak 60-80 %-át fizetik ki ilyen célra.
Miért fontos az értékbecslés?
A bankok az ingatlan értékét használják biztosítékként hitelnyújtás esetén, így az értékbecslés alapjaiban határozzák meg a felvehető összeget. Visszatekintve cikkünk előző részére, egy nem megosztott tulajdon mindig többet fog érni a hiteligénylés során, hiszen senki nem szólhat bele a folyamatba.
Eladás esetén mindig hasznos az alapos értékbecslés, mivel ez határozza meg a lakás pontos árát. Egy ilyen dokumentum birtokában tisztába kerülhetsz azzal, hogy pontosan mennyit kérhetsz. Így pedig reális áron kínálhatod eladásra az ingatlant. Vevőként pedig biztos lehetsz benne, hogy nem fizetsz többet a reális éréknél.
Az értékbecslés szempontjai
Az értékbecslés során számos tényezőt vesznek figyelembe a szakértők:
- Ingatlan típusa: lakás, családi ház, telek vagy ipari ingatlan, mindegyik különböző értékelési módszereket igényel.
- Elhelyezkedés: az ingatlan földrajzi elhelyezkedése kulcsfontosságú, mivel egy központi megközelítésű, jó infrastruktúrájú ingatlan értéke magasabb lehet. Az sem mindegy, hogy a fővárosban vagy vidéken található.
- Ingatlan állapota: az ingatlan állapota, például a felújítottsága, karbantartása és az esetleges korszerűsítések mind befolyásolják az értéket.
- Piaci viszonyok: az ingatlanpiac általános állapota, az aktuális kereslet és kínálat, valamint a gazdasági helyzet ugyancsak döntő fontosságúak.